Hoge Raad oordeelt dat gemist voordeel ook schade kan zijn

Advertorial Verkopers van onroerend goed moeten transparant zijn over relevante vergunningen en risico’s. Doen zij dit niet en laten zij een koper door onjuiste of verzwegen informatie te veel betalen, dan draaien de verkopers achteraf alsnog op voor het nadeel of de schade die de koper lijdt. Zelfs als een risico zich niet heeft voorgedaan, kan een koper toch schade hebben geleden. Dat bepaalde de Hoge Raad onlangs in een arrest over dwaling, mededelingsplicht en de vraag wanneer sprake is van nadeel of schade.

Wat speelt er in deze zaak? Kopers kopen een woning voor ongeveer 675.000 euro. De verkopende partij meldt bij de verkoop echter niet dat hun buurman een vergunning heeft om nabij de woning een grote varkensstal te bouwen. Dit terwijl zij zelf eerder nog een gerechtelijke procedure hebben gevoerd om de vergunningverlening tegen te houden.

Later ontdekken de kopers alsnog de plannen voor de megastal. Uit taxaties blijkt dat de woning aanzienlijk minder waard was geweest dan 675.000 euro indien bekend was geweest dat er vergunningen waren verleend voor de bouw van een megastal door de buurman. De kopers starten daarom een rechtszaak en geven daarin aan dat zij bij kennis van de juiste feiten een lagere koopprijs voor de woning zouden hebben betaald.

Het gerechtshof stelt de kopers gelijk en bevestigt in haar uitspraak dat de verkopers zich schuldig hebben gemaakt aan dwaling en schending van de mededelingsplicht. Toch wijst het hof de vorderingen af, omdat de buurman de megastal uiteindelijk nooit heeft gebouwd. Hij verkocht later zijn grond en de vergunningen voor de megastal werden ingetrokken. Het hof stelt dat de kopers daarom een marktconforme prijs hebben betaald voor de woning die zij nu in handen hebben en geen nadeel of schade hebben geleden.

De kopers zijn het daar niet mee eens en gaan in cassatie bij de Hoge Raad. Die vernietigt uiteindelijk de uitspraak van het gerechtshof. De Hoge Raad stelt dat zonder de dwaling een lagere koopprijs zou zijn overeengekomen. Als de kopers destijds minder hadden betaald, dan was de latere waardestijging (doordat de megastal er toch niet komt) volledig aan hen ten goede gekomen. Dat gemiste voordeel is nu een nadeel. In de huidige situatie hebben zij de waardestijging als het ware vooraf al weggegeven aan de verkopers, doordat zij een te hoge koopprijs hebben betaald. 

Deze gedachte geldt eveneens bij de toekenning van een schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad. Ook daarvoor geldt volgens de Hoge Raad dat zo veel mogelijk moet worden uitgegaan van de aanvankelijke situatie. Dat de bouw van de megastal uiteindelijk niet doorgaat en dit gunstig uitpakt voor de kopers, doet niets af aan het feit dat de schade op het moment van het tekenen van het koopcontract al is ontstaan.

De kernboodschap van de Hoge Raad in dit arrest is dan ook dat als een risico zich uiteindelijk toch niet voordoet, een koper toch schade kan hebben geleden. Een gemist voordeel kan namelijk óók schade zijn.